Grote versnelling verduurzaming nodig

Er moet nu in hoog tempo verduurzaamd worden, 632 wetenschappers van het wereldwijde klimaat-panel IPCC hebben opnieuw aan de bel getrokken. “We moeten nu in actie komen,” zegt IPCC-voorzitter Hoesung Lee. De Woonbond is het daarmee eens, en pleit ervoor dat huurders niet achterblijven maar mee kunnen doen.
Vrouw demonstreert met bord "We need a change"
Over de hele wereld vinden Klimaatmarsen plaats. Ook in Nederland.

De CO2-uitstoot in de wereld blijft stijgen. Dit heeft grote gevolgen voor ons leven. Er zijn grote maatregelen nodig om de opwarming van de aarde af te remmen. Als de temperatuur op aarde meer dan 1,5 graden Celsius stijgt, dan wordt het leven voor mensen er moeilijk en zullen er veel mensen dood gaan.

Anderhalve graad is heel veel
1,5 graden klinkt misschien weinig, maar het heeft grote gevolgen. Voor Nederland betekent dat bijvoorbeeld dat de zeespiegel dan extreem hoog komt (5 tot 7 meter hoger dan nu). Er komt extreem veel (smelt)water via de grote rivieren naar Nederland. Er is kans op grote overstromingen, op veel regen en stormen. Maar ook op extreme hitte en grote droogte, met kans op grote branden.

Nu of nooit: 2025 is over 2,5 jaar
Al meer dan honderd jaar stijgt de CO2-uitstoot van mensen. Het IPCC publiceerde op 4 april een nieuw rapport. Daarin staat dat de uitstoot vanaf 2025 moet dalen én in 2030 moet zijn gehalveerd. We kunnen dit alleen bereiken als we nu ons leven op alle terrein (wonen, verkeer, industrie, landbouw) aanpassen. “Het is nu of nooit,” stelt het IPCC. “De komende 8 jaar zijn cruciaal.”

Geld genoeg, samenwerking te weinig
Het IPCC heeft ook onderzocht of er voldoende geld beschikbaar is om deze aanpassingen te doen. Uit het onderzoek blijkt dat er genoeg geld is. Het IPCC stelt dat er sterker beleid nodig is en dat de overheid, de financiële sector en gemeenschappen beter met elkaar moeten samenwerken.

Wat we moeten doen

De belangrijkste dingen die we moeten doen zijn:

  • minder energie gebruiken, o.a. door recycling en isolatie
  • geen fossiele brandstoffen (gas, olie en kolen) gebruiken
  • andere energiebronnen gebruiken, zoals zonne-energie en aardwarmte
  • meer duurzaam opgewekte elektriciteit gebruiken

Gezonder en prettiger leven
Deze aanpassingen hebben grote gevolgen voor ons dagelijks leven, zegt het IPCC. Maar er zitten ook grote voordelen aan, want we zullen er een gezonder en prettiger leven voor terugkrijgen. Onder andere omdat onze huizen comfortabeler zullen worden en de lucht gezonder. Meer dan 100 jaar hebben we de aarde uitgebuit. “We moeten nu vooruit, naar een eerlijkere en duurzamere wereld.

Klimaatmars zondag 19 juni
De organisatoren van de Klimaatmars in Nederland hebben de oproep van het IPCC opgepakt. De Klimaatmars vindt plaats op zondag 19 juni met als titel ‘Geen woorden, maar daden’. “Afgelopen jaar verloren mensen in Limburg hun huis door overstromingen; elders verwoesten bosbranden gemeenschappen van mensen en dieren. Het is duidelijk dat we eerlijk klimaatbeleid nodig hebben, en wel nu,” schrijven de organisatoren. Je wordt om 13.00 uur verwacht op de Binnenrotte in Rotterdam.

De Woonbond is één van de ondersteunende organisaties van de Klimaatmars.

Bron: Woonbond

Gemengd beeld huurplannen Hugo de Jonge

De plannen voor betaalbaarheid van Hugo de Jonge zijn enkele stapjes in de goede richting, maar doen te weinig om de betaalbaarheid echt voldoende te verbeteren, reageert de Woonbond op de op 19 mei 2022 gepresenteerde plannen van de volkshuisvestingsminister.

De bond pleit voor een huurbevriezing in 2023 en 2024, een garantie dat huurtoeslagontvangers er door de geplande stelselwijziging niet op achteruit gaan en wil dat meer woningen worden beschermd tegen woekerprijzen in de vrije sector.

Huurbevriezing
Voor 2024 staat er een huurbevriezing gepland. De Woonbond pleit ervoor de huren ook in 2023 al te bevriezen. Woonbonddirecteur Zeno Winkels: ‘Ietsje onder de torenhoge inflatie gaan zitten, doet te weinig om te hoge huurstijgingen tegen te gaan. Bovendien wordt de verhuurderheffing afgeschaft. Om die in 2013 ingevoerde heffing te betalen zijn de huurprijzen sindsdien fors gestegen. Het is niet meer dan logisch dat huurders er ook baat bij hebben dat deze heffing verdwijnt.’ De geplande eenmalige huurverlaging in 2024 voor huurders met een laag inkomen vindt de bond wel een goede stap.

Aanpakken vrije sector
Het aan banden leggen van woekerprijzen in de vrije sector is een hoognodige stap. Door de huurprijsbescherming van het woningwaarderingsstelsel (het puntenstelsel waarmee de kwaliteit van een woning tot een maximale huurprijs leidt) door te trekken zijn meer huurders beschermd tegen woekerprijzen die compleet losstaan van de kwaliteit van een woning. De minister wil de grens voor deze bescherming naar een bedrag tussen de € 1.000,- en € 1.250,- doortrekken, de precieze grens moet nog bepaald worden. De Woonbond ziet er meer in deze grens door te trekken naar zo’n € 1350,- zodat meer woningen onder deze bescherming vallen. Maar ook met de bescherming van het puntenstelsel blijven veel vrije sector prijzen niet te betalen voor middeninkomens. Daarom blijft de inzet op een grotere sociale huursector voor lage en middeninkomens ook hard nodig.

Winkels: “Het is goed om bij zo veel mogelijk woningen woekerprijzen te voorkomen. Maar het is niet zo dat veel middeninkomens hun handen dichtknijpen bij een kale huurprijs van € 1.100,- omdat beleidsmakers dat ‘middenhuur’ noemen.’ De Woonbond blijft er dan ook op wijzen dat er een fors grotere sociale huursector nodig is, zodat lage en middeninkomens betaalbaar kunnen wonen. In dat kader is het ook erg vreemd dat de minister huurders met een middeninkomen in de sociale sector met inkomensafhankelijke huurverhogingen blijft opzadelen, ook als ze al een huurprijs betalen die hoger is dan de sociale huurgrens van € 763,-

Huurtoeslag
Ook de huurtoeslag gaat op de schop. Het kabinet wil gaan werken met een normhuur, waar de hoogte van de huurtoeslag op wordt berekend. Nu wordt de hoogte bepaald op basis van de feitelijke huur die een huurder betaalt. Huurtoeslagontvangers met een hoge huur gaan er straks dus op achteruit. Daar maakt de Woonbond zich ernstig zorgen over. Bij een overstap naar normhuur moet de norm hoog genoeg liggen om te voorkomen dat huurders met een laag inkomen en hoge huur in de problemen komen.

Minimaal 30% sociale huur
Hugo de Jonge maakte eerder al bekend een ondergrens van 30% sociale huur in elke gemeente te willen. Gemeenten die daar onder zitten moeten dus flink bijbouwen De Woonbond vindt het goed dat er een ondergrens komt, want de sociale sector is veel te klein. Tegelijkertijd moet het niet zo zijn dat gemeenten die er boven zitten op hun lauweren rusten. Ook daar blijft meer sociale huur nodig om de lange wachttijden weg te werken.

Bron: Woonbond

WOZ waarde in puntentelling per 1 mei maximaal 33%

Vanaf 1 mei 2022 telt de WOZ waarde iets minder mee in de maximale huurprijs. Dat kan gunstig zijn voor mensen die een nieuw huurcontract afsluiten. Voor de meeste zittende huurders verandert er weinig. Door allerlei uitzonderingen komen de meeste huurders niet in aanmerking voor huurverlaging. Wel kan het voor sommigen een matigend effect hebben op de huurverhoging per 1 juli.

Wat verandert er per 1 mei 2022

De WOZ factor mag vanaf 1 mei maximaal 33% van het totale aantal punten bedragen. Nu zit daar geen limiet op. Daardoor kan een hoge WOZ waarde een enorm effect hebben op de huurprijs. Bij veel woningen komt de berekende maximale huurprijs boven de liberalisatiegrens. De huurder kan dan bij nieuwe verhuur geen aanspraak meer maken op huurprijsbescherming.

Dat kan straks anders zijn. De maatregel matigt in een aantal situaties de maximale huurprijs, vooral in buurten met hoge WOZ waardes. Komt de maximale huurprijs met de nieuwe berekening onder die liberalisatiegrens (€ 763,47 in 2022), dan kan de nieuwe huurder wel met succes de huurprijs laten toetsen. Stel een woning gaat in de verhuur voor €1500 per maand, maar volgens de punten komt de woning op € 750,=. Dan kan de nieuwe huurder met een verzoek op de Huurcommissie de huurprijs halveren. Dus is het straks voor alle nieuwe huurders zeker de moeite waard een goede puntentelling te maken.

Weinig effect voor de meeste zittende huurders. Waarom?

Waarom geldt dit nou niet voor de meeste zittende huurders? We tonen enkele voorbeelden:

  • Het huurcontract is niet geliberaliseerd en de huurder betaalt € 750 huur. De woning heeft in de oude puntentelling 141 punten, maar met de nieuwe regel is dat 130 punten. Theoretisch is dan een huurverlaging mogelijk naar het maximum bij die 130 punten en dat is nu € 682,95. Maar helaas, de beperking van de WOZ factor geldt alleen voor woningen die in de oude systematiek 142 of meer punten hadden.
  • Het huurcontract is in mei 2021 afgesloten en de huurder betaalt €1200. Met de nieuwe puntentelling komt de maximale huurprijs op €700. Klinkt goed, maar helaas, de huurder is te laat. Want de huurprijs is geliberaliseerd en een beroep op huurprijsbescherming werkt niet meer.
  • De woning is gehuurd per 1 januari 2022 voor een huurprijs van €1000. De oude puntentelling kwam op maximaal €800, maar met de nieuwe regels is dat €700. Deze huurder is nog binnen de 6 maanden termijn om de huurprijs te laten toetsen. Zeker proberen, alleen zal bij toetsing waarschijnlijk gekeken worden naar de regels die golden bij de start van de huurovereenkomst. Dan was de maximale berekende huurprijs boven de op dat moment geldende liberalisatiegrens en volgt geen verlaging.

Wie heeft er dan wel iets aan?

  • Mensen die vanaf 1 mei 2022 een woning huren waarbij de maximale huurprijs onder de liberalisatiegrens komt.
  • Huurders met een hoge huurprijs die niet is geliberaliseerd en waarbij de puntentelling volgens de oude regels boven de 142 punten komt. In een aantal gevallen is hier huurverlaging mogelijk. Dit zal vooral het geval zijn bij woningcorporaties omdat zij woningen vaak onder de maximale huurprijs verhuren. De gevraagde huurprijs bepaalt immers of een woning geliberaliseerd verhuurd is, niet de maximale huurprijs. Voorbeeld: een woning had 170 punten en kon volgens de punten voor € 905,= verhuurd worden (of veel meer want boven de liberalisatiegrens geldt de huurprijsbescherming immers niet meer) maar de corporatie heeft hem voor € 750,= verhuurd. Door beperking van de WOZ factor komt de maximale huurprijs volgens de punten op € 722,=. Deze huurder valt onder de huurprijsbescherming en kan huurverlaging aanvragen.
  • Huurders met een hoger inkomen die een extra inkomensafhankelijke huurverhoging krijgen, maar waar de huurprijs in de buurt van het maximum komt. De huurprijs mag door de verhoging niet boven het maximum uit stijgen.

Achtergrond: WOZ in puntentelling, huur- en koopprijzen ontploft

Sinds de WOZ waarde onderdeel uitmaakt van de puntentelling zijn de maximale huren sterk gestegen, zeker in Amsterdam. Alle woningen kregen er opeens heel veel punten bij. Bijna alle woningen in de oudere wijken van Amsterdam zijn daardoor bij nieuwe verhuur geliberaliseerd te verhuren, dus zonder dat de huurder zich op een maximale huurprijs kan beroepen. Woningen die voorheen een maximale huurprijs hadden van € 500,= of € 600,= konden opeens voor elke prijs in de verhuur. Dat leidde tot een grote sprong in het ‘woningdelen’, waarbij een woning aan vier of soms vijf studenten verhuurd die elk
€ 500,- tot € 600,= betalen. In plaats van een maximale huur van € 600,= ging diezelfde woning opeens voor € 2.500,= in de verhuur. Dat maakte woningen opeens heel interessant voor beleggers en gaf een forse duw aan de huizenprijzen. Waardoor de WOZ waarden verder stegen en nog meer woningen buiten de huurbescherming vielen. Zo is dus in feite via een achterdeurtje de huurprijsbescherming grotendeels afgeschaft en zijn de huizenprijzen ontploft.

WOZ factor zou gemiddeld een kwart van de huurprijs zijn

De redenatie voor invoer voor de WOZ in de woningwaardering was dat de gewildheid – lees marktwaarde – een rol moest gaan spelen. Die zou gemiddeld 25% van de puntentelling gaan bepalen. De realiteit is dat deze waarde voor veel woningen in Amsterdam en andere populaire steden al snel 40 tot soms wel meer dan 50% van de waardering uitmaakt. Maar nog veel belangrijker is dat de liberalisatiegrens niet werd opgetrokken. Sterker nog, deze werd voor drie jaar bevroren. Met als gevolg dat heel veel woningen buiten de huurprijsbescherming vielen. De nieuwe bewoners betalen de hoofdprijs en kunnen bovendien veel moeilijker problemen met achterstallig onderhoud en te hoge servicekosten aanpakken.

Beperking WOZ tot 33% een stap, maar niet voldoende

Om nu toch een grens aan deze uitwas te stellen is gekozen de WOZ waarde te beperken tot maximaal 33% van de puntentelling. Toch blijven daardoor nog steeds heel veel woningen buiten de huurprijsbescherming. De Woonbond pleitte dan ook voor een maximum van 20% van de puntentelling, dat zou veel beter werken. Dat zou ook in Amsterdam een matigend effect op de huurprijzen hebben.

Bron: www.wooninfo.nl 

De Jonge start programma betaalbaar wonen

In een brief aan de Tweede Kamer kondigt  minister De Jonge aan met een programma betaalbaar wonen te komen om ervoor te zorgen dat huren weer betaalbaar wordt. Het streven is om ervoor te zorgen dat minder mensen kampen met te hoge woonlasten. De Woonbond neemt deel aan het programma.

In de Kamerbrief(externe link) van 15 febr. 2022 geeft de minister aan voor huurders te willen kijken naar het huurbeleid (de jaarlijkse huuraanpassingen), de huurtoeslag en het reguleren van de middenhuur.

Huurbeleid
De Jonge schrijft dat hij voor de huurverhogingen in 2023 wil kijken welke aanpassingen er nodig zijn om met name voor lage inkomens hoge woonlasten te beperken. In een brief(externe link) over de huurverhoging in 2022 verwees de Jonge ook naar de hoge inflatie. Omdat de inflatie van dit jaar een belangrijke rol speelt in de hoogte van de huurverhoging voor volgend jaar, moet daar wat aan gebeuren. De inflatie is immers erg hoog. Voor 2023 wil De Jonge de ruimte voor huurverhogingen dus meenemen in zijn voornemen om te zorgen dat er minder mensen zijn met te hoge woonlasten. Dat de huurverhoging in 2022 wel doorgaat is een gemiste kans om een eerste stap te zetten om huurders te helpen.

Sociale sector voor lage én middeninkomens

De Woonbond vindt het een goed streven om het huurbeleid in dienst te zetten van betaalbare woonlasten. Ook wijst de bond erop dat, nu de verhuurderheffing (de belasting op sociale huur) is afgeschaft, huurders dat ook moeten gaan merken in hun portemonnee. Ze zijn immers onder druk van die heffing ook veel te hoge huren gaan betalen. Daarbij is het wel van belang voor ogen te houden dat de sociale sector er voor lage én middeninkomens moet zijn. De regeringsplannen om middeninkomens met hoge huurstijgingen ‘marktconforme’ huurprijzen te laten betalen staan hier haaks op.

Huurtoeslag

De minister wil de huurtoeslag inzetten om te zorgen dat minder mensen hoge woonlasten hebben. Het is nog onduidelijk hoe dit valt te rijmen met sommige plannen uit het regeerakkoord voor de huurtoeslag. In het akkoord staat onder andere dat de eigen bijdrage voor huurders met huurtoeslag (het deel van de huur dat ze volledig zelf moeten betalen) omhoog gaat, en gaan huurders huurtoeslag krijgen op basis van een ‘normhuur’ in plaats van de echte huurprijs die ze betalen. Dat pakt slecht uit voor huurders met een hogere huurprijs dan de normhuur. Door deze maatregelen dreigen woonlasten voor veel huurders juist omhoog te gaan.

Huurtoeslag moet huurders vooruit helpen

De Woonbond vindt dat de eigen bijdrage voor huurders met huurtoeslag omlaag moet, en de normhuur hoog genoeg moet zijn om te zorgen dat huurders met een hoge huur niet in de problemen komen. Wijzigingen in de huurtoeslag moeten er niet toe leiden dat huurders met een laag inkomen een groter deel van dat inkomen kwijt zijn aan wonen. Dat huurders boven de liberalisatiegrens straks wel aanspraak kunnen maken op huurtoeslag is wel een verbetering.  De Woonbond heeft zich hier ook hard voor gemaakt.

Reguleren ‘middenhuur’

De zogenaamde ‘middenhuur’ is het begin van de vrije sector huur. Het gaat ongeveer om het segment tussen de 800 en de 1200 euro. De minister wil een deel van de vrije sector gaan reguleren om woekerprijzen tegen te gaan. Dat betekent dat er een maximale huurprijs voor woningen gaat gelden. Het is nog onduidelijk op welke manier de minister dit wil gaan doen, en welke grenzen hier worden gehanteerd.

Trek huurprijsbescherming door

De Woonbond is er voor om de huidige huurprijsregulering door te laten lopen. Nu is het zo dat woningen die tot de liberalisatiegrens (€763,47) in de verhuur mogen volgens het puntenstelsel een maximale huurprijs hebben. Die maximale huurprijs hangt samen met de kwaliteit van de woning. Maar zo gauw een woning boven die prijs in de verhuur mag, geldt er geen maximum meer. De Woonbond  wil af van die rare knip, zodat er een relatie blijft tussen de kwaliteit van de woning en de maximaal toegestane prijs.

Bron: Woonbond

Sociale huren stijgen maximaal 2,3%

De huren in de sociale sector (sociale huurwoningen in bezit van corporaties of particulieren) mogen in 2022 met maximaal 2,3% stijgen. Tenzij huurders een relatief lage huur hebben, of op basis van hun inkomen in aanmerking komen voor een inkomensafhankelijke huurverhoging.  Voor deze groepen geldt een hogere huurverhoging. Dat blijkt uit een brief die minister De Jonge vandaag stuurde naar de Tweede Kamer.

De Woonbond heeft gepleit voor het doorzetten van de huurbevriezing. Gezien de stapeling van kosten door de duurder geworden boodschappen en hoge energierekeningen is het een gemiste kans dat De Jonge hier nu niet voor kiest. Wel geeft hij aan in 2023 betaalbaarheid meer mee te wegen. Lage huur? Hoge stijging Voor huurders van een sociale huurwoning met een huurprijs onder de €300,- geldt een maximale huurverhoging van €25,-.

 

Inkomensafhankelijke huurverhoging
Er geldt een forse inkomensafhankelijke huurverhoging voor huurders met een iets hoger inkomen. Hierbij wordt er ook een onderscheid gemaakt tussen eenpersoonshuishoudens en meerpersoonshuishoudens. Het gaat om een verhoging van maximaal 50 euro of maximaal 100 euro van de maandhuur.

50 euro

  • Eenpersoonshuishoudens met een inkomen vanaf € 47.948,-
  • Meerpersoonshuishoudens met een inkomen vanaf € 55.486,-

100 euro
Eenpersoons huishoudens met een inkomen vanaf € 56.527,-
Meerpersoonshuishoudens met een inkomen vanaf € 75.369,-

Woonbond komt met huurverhogingscheck
De Woonbond komt zoals elk jaar nog met een check waarmee huurders kunnen controleren of hun huurverhoging niet te hoog is.

Vrije sector
Voor huurders in de vrije sector geldt een maximale huurverhoging van 3,3%. Tenzij er iets lagers staat afgesproken in het huurcontract.

Bron: Woonbond

In 12 dagen 4 sociale huurwoningen en 8 koopwoningen

Er wordt heel veel over prefab gepraat, maar nog niet zoveel gerealiseerd’, vindt Wim Janssen van woningcorporatie Oosterpoort. Bij wijze van proef zette Oosterpoort in 12 dagen samen met Klokgroep in Overasselt 4 sociale huurwoningen neer en 8 betaalbare koopwoningen, alle met een houten skelet. ‘Nadelen aan prefab? Die zijn er eigenlijk niet.’

Die lage kosten zijn lang niet het enige voordeel, zegt projectleider Wim Janssen. ‘Omdat het bouwen maar een paar dagen duurt, heeft de omgeving veel minder last van lawaai. Ook de stikstofuitstoot is door het beperkte aantal vervoersbewegingen veel lager. En over duurzaamheid gesproken: al dat hout van het frame, de gevels en de vloeren heeft als boom veel CO2 opgeslagen. Dat zit nu in de woning.’ ‘Het zijn volwaardige woningen die voldoen aan het Bouwbesluit. Ze kunnen er 100 jaar staan’

De bouwkwaliteit van prefab is volgens Janssen hoog, omdat alles onder gecontroleerde omstandigheden in de fabriek wordt gemaakt. ‘Bij traditionele bouw heb je ook nog dat er vaak heel wat regenwater is gevallen voordat het dak erop zit. Dat moet er allemaal weer uitdampen.’ Van Duijnhoven noemt de recyclebaarheid van prefab houtskeletbouw. ‘Het zijn allemaal droge verbindingen. Je kunt alles makkelijk uit elkaar halen en verplaatsen. Tegelijkertijd zijn het volwaardige woningen die voldoen aan het Bouwbesluit. Ze kunnen er 100 jaar staan.’

Nadelen aan prefab met houtskeletbouw zijn er eigenlijk nauwelijks, vinden beiden. Of het moest zijn dat het bij zonneschijn met al dat hout sneller warm wordt dan met een betonnen constructie, zegt Van Duijnhoven. Janssen noemt het gebrek aan variatie als mogelijk nadeel: ‘Mensen kunnen hooguit een ander kleurtje op de muren kiezen, maar daarmee houdt het wel op.’

‘Er zijn meer prefab-vormen nodig om de aantallen woningen te realiseren die we willen realiseren. Van beton bijvoorbeeld. Of riet’

Prefab, traditioneel of mixen
Is prefab houtskeletbouw dé manier om het woningtekort aan te pakken? ‘We gaan veel meer prefab fabriceren, dat is onontkoombaar’, zegt Van Duijnhoven. ‘Maar dat hoeft niet per se houtskeletbouw te zijn. Ik denk dat er meer prefab-vormen nodig zijn om de aantallen woningen te realiseren die we nodig hebben. Dat zou bijvoorbeeld beton kunnen zijn, of misschien wel riet.’

Prefab is niet dé manier, maar een van de, denkt Janssen. ‘Als de prijs belangrijk is, zoals bij sociale-huurwoningen, dan is prefab wel een mooie oplossing. Maar koopwoningen en appartementen zijn een ander verhaal. Onder kopers is er wel een groep die interesse heeft in houtskeletbouw, maar die is een stuk kleiner dan de groep die liever in traditioneel gebouwde woningen woont. Die zullen we dus het meest blijven bouwen. Daarnaast zie je ook steeds meer een mix van traditioneel en prefab, in allerlei tussenvormen.’

Bron: Aedes

Plannen Prinsjesdag doen niets tegen wooncrisis

Op dinsdag 21 september  is de de miljoenennota gepubliceerd. Daarin staan ook de plannen van het demissionaire Kabinet op het gebied van huren en wonen.

‘Het gevoel van urgentie om de wooncrisis echt aan te pakken ontbreekt volledig. Er worden wat pleisters geplakt met 100 miljoen per jaar extra voor woningbouw, terwijl de miljardenheffing op sociale huur in stand blijft. Die boete op betaalbare huurwoningen moet er af zodat er meer sociale huurwoningen verduurzaamd en gebouwd kunnen worden en de woningen betaalbaarder kunnen worden verhuurd.’ Zo reageert Woonbonddirecteur Zeno Winkels op de gepubliceerde plannen uit de miljoenennota. In de miljoenennota is de verhuurderheffing in stand gehouden. Komend jaar kost die huurders en woningzoekenden zo’n anderhalf miljard euro. De Woonbond wil dat die heffing wordt afgeschaft en vindt dat er juist extra geld moet naar woningbouw.

Meerderheid voor noodzakelijke maatregelen
De Woonbond wijst erop dat er een meerderheid in de Tweede Kamer voor het afschaffen van de verhuurderheffing is. Winkels: ’Ze kunnen niet blijven wachten terwijl de problemen van huurders en woningzoekers zich opstapelen. Zet nu een streep door die heffing. En investeer juist extra in betaalbaar wonen.’

Te dure vrije sector en wildgroei tijdelijke contracten 
Daarnaast is er ook een meerderheid voor het aan banden leggen van de huurprijzen in de vrije sector. Winkels: ‘De Kamer moet het initiatief naar zich toetrekken. De wooncrisis heeft nu écht ingrijpen nodig.’  Ook de tijdelijke huurcontracten moeten wat de Woonbond betreft worden afgeschaft. Winkels: ‘Een groep jonge huurders hopt nu van tijdelijke oplossing tot tijdelijke oplossing. Ze komen niet aan het opbouwen van een bestaan toe.’

Bron: Woonbond

Senioren kunnen voor beweging op muurvaste woningmarkt zorgen

Senioren kunnen voor beweging op muurvaste woningmarkt zorgen: ‘Maar je moet ze wél verleiden en dat gebeurt nog niet’

Doorstroom van senioren zou één van de oplossingen kunnen zijn voor de vastgelopen woningmarkt, maar dat gaat niet van zelf. Steeds vaker worden ouderen in de woonmarkt aangemerkt als degenen die grote huurhuizen moedwillig ‘bezet’ houden, maar dat is volgens de onderzoeker Petra de Jong niet het geval. Er is zeker een groep ouderen die wil verhuizen, míts het interessant is. Je moet ouderen een aantrekkelijk en betaalbaar alternatief bieden in hun eigen omgeving.

Senioren, die vaak jarenlang in een huurwoning wonen en daarom lage lasten hebben, voor een hogere huur naar een ‘flatje’ laten verhuizen gaat niet lukken. “Onderzoek wat de wensen van ouderen zijn én doe een aanbod dat aansluit op hun wensen. Er is niet één type oudere en dus ook niet één type seniorenwoning. De discussie gaat vaak over wat ouderen achterlaten, maar de aandacht moet liggen op wat ze nodig hebben. Je moet mensen helpen en ze niet afschrikken.” Ouderenbond Anbo pleit voor de bouw van meer ‘Knarrenhofjes’ waar ouderen zelfstandig bij elkaar in een hofje wonen. Daar zou veel behoefte aan zijn.

Woningbouwverenigingen zijn volop in gesprek met ouderen. Twee ‘seniorenmakelaars’ struinen sinds 2020 namens vijf woningbouwverenigingen in de regio honkvaste senioren af. Dat is een groep die groeit. In 2035 is bijna één op de vijf Rotterdammers 65 jaar of ouder, voorspelt het CBS. De seniorenmakelaars werken in Rotterdam op basis van tips, legt Hans Böse van woningcorporatie Woonbron uit. Samen met de ‘senioren’ kijken ze wat mogelijk is. Het initiatief, gesubsidieerd door de gemeente, begon als een proef en wordt nu doorgezet. Het is een tijdrovend proces maar uiteindelijk levert het verhuizingen én aanpassingen van woningen op. Wel zit bureaucratie creatieve oplossingen in de weg, ook nu nog in deze tijd van woningnood.

Huis delen? Dan AOW gekort
Een voorbeeld: als twee ouderen (zonder liefdesrelatie) een woning gaan delen, worden ze financieel ‘bestraft’. Hun AOW wordt gekort, omdat ze samen een huishouden vormen. Die korting is voor veel ouderen een reden om niet samen een huis te betrekken. Het Rotterdamse raadslid Ellen Verkoelen van 50PLUS vindt dat er in deze tijd van woningnood geen plaats is voor dit soort regels. “Dit is te gek voor woorden. Ik ken heel veel ouderen die het om die reden niet doen. Ik weet zeker dat als deze regelgeving in Den Haag aangepast wordt, het huizen oplevert. Voor ouderen is het ook fijn omdat ze de kosten kunnen delen én het vereenzaming tegen gaat.”

Een andere creatieve optie is het splitsen van huurwoningen. Woningbouwvereniging Talis in Gelderland is daar al mee bezig. Twee mensen kunnen dan in één eengezinswoning wonen. Dit scheelt in de huur. Voor mevr. de Groot  zou het een uitkomst zijn, als ze zo kan besparen op haar huur. Haar ruime zolderetage met riant balkon staat leeg. “Als ik volgend jaar met pensioen ga, neemt mijn huur een te groot gedeelte van mijn inkomen in. Het zou fijn zijn om geld over te houden voor de leuke dingen in het leven.” Al zou ze wel compleet zelfstandig willen wonen, dus geen gemeenschappelijke ruimtes. “Als je ouderen wil laten doorstromen is het altijd maatwerk”, ziet ook onderzoeker Petra de Jong.

 

Zo splitst Talis een woning op | Foto: Woningcorporatie Talis

Woningbouwverenigingen staan ook in onze regio open voor het splitsen van woningen. Maar het is lastig, leggen Vestia, Woonstad en Woonbron uit. Splitsen is kostbaar en er moeten veel afspraken gemaakt worden met de bewoners. Ook komt er veel regelgeving bij kijken. Stichting Ouderenhuisvesting Rotterdam (SOR) bekijkt momenteel de mogelijkheden. Het onderzoek zit nog in de beginfase. “We zijn er nog niet over uit. Er moet erg zorgvuldig gekeken worden wat wel kan en wat niet. En welke panden geschikt zijn.”

Het aantal actieve woningzoekenden naar een (sociale) huurwoning bij een woningbouwvereniging in de gemeente Rotterdam is de afgelopen jaren fors toegenomen. Van ruim 45 duizend in 2016 tot meer dan 71 duizend in 2019.

Wonen als student tussen ouderen
Ouderen en jongeren zouden ook prima samen kunnen wonen. Dat blijkt in de Rotterdamse wijk Ommoord. De 23-jarige Lars woonde twee jaar lang in ouderencomplex Varenhof. Hij was ‘alarmstudent’ en woonde gratis in zijn studio in ruil voor hulp. “Ouderen hebben een alarmkastje en als er dan wat gebeurt, kwam ik in actie.” De student woonde er met veel plezier. Maar de coronatijd werd het eenzaam en besloot hij te vertrekken. Ook omdat de zorgtaken lastig te combineren waren met zijn opleiding. “Als ik er zonder verplichtingen (betaald) zou mogen wonen, zou ik het zeker doen. Het is leuk om zo te wonen.”

Wel waarschuwt Lars dat de levens van ouderen en studenten verschillen. Daarom moeten goede afspraken gemaakt worden over geluid en moet de isolatie goed zijn. “Mijn bovenbuurman was doof dus dat was niet zo’n probleem”, lacht de student. Ook waren er bewoners die gezellig een borrel mee dronken. “Het ligt er maar net aan hoe iemand van geest is. Als je begrip aan beide kanten hebt, kan het prima. We hebben een wooncrisis dus moeten we creatiever denken over huisvesting.”

Bron: Rijnmond Nieuws

 

Verhuurder mag geen administratiekosten of sleutelgeld in rekening brengen

Op 16 juli 2021 heeft de Hoge Raad bevestigd dat administratiekosten of contractkosten alleen in bijzondere omstandigheden gevraagd kunnen worden.

In de gevallen dat de door de verhuurder te leveren dienst voornamelijk het belang van de verhuurder dient of als de dienst reeds hoort tot de normale werkzaamheden van een verhuurder, zal er sprake zijn van een ‘onredelijk voordeel’. Zelfs een bedrag van enkele tientjes kan onredelijk zijn. Dit geldt ook voor corporaties.

De Hoge Raad legt in deze uitspraak uit hoe de wettelijke bepaling moet worden uitgelegd.

Extra eenmalige diensten
Eerst moet gekeken worden of de bedongen prestatie uitsluitend of voornamelijk het belang van de huurder dient. Als dat niet zo is,  dan kan pas de omvang van het voordeel voor de huurder en de kosten worden afgewogen. Een verhuurder mag bij het aangaan van de huur dus alleen kosten in rekening brengen voor extra eenmalige diensten die niet onder de normale werkzaamheden van een verhuurder horen, zoals bijvoorbeeld het plaatsen van een naamplaatje.

Achtergrond
De wet kent al jaren in art. 7:264 lid 1 BW een bepaling die het verhuurders verbiedt om kosten in rekening te brengen, als daar niet of nauwelijks een tegenprestatie vanuit de verhuurder tegenover staat. Doet de verhuurder dat toch, dan is deze bepaling nietig (niet geldig) en kan de huurder het geld terugvragen.

De achtergrond bij deze bepaling is dat een huurder voorafgaand aan het sluiten van de huurovereenkomst – zeker in de huidige overspannen woningmarkt– in een zeer zwakke positie staat. Het komt dan ook geregeld voor dat verhuurders soms honderden euro’s in rekening brengen onder de noemers ‘administratiekosten’, ‘contractkosten’ of ‘sleutelgeld’. Wat de huurder daar precies voor terugkrijgt is vaak nog maar zeer de vraag.

Bron: Aedes dossier huurbeleid en betaalbaarheid

 

Samen voor een nette omgeving

Oogje in het zeil
Bewonerskrachten zijn de ogen en oren in de wijk voor de Maastrichtse woningcorporatie Servatius en nu ook voor Woonpunt. Ze helpen de omgeving schoon en veilig te houden. De nieuwe bewonerskrachten van Woonpunt  maken kennis met ervaren krachten van woningcorporatie Servatius. In een training van een jaar leren nieuwe teams waar ze op moeten letten en hoe ze het beste hun buurtgenoten kunnen benaderen.

Twee keer per week lopen ze een rondje van anderhalf uur door hun wijk, maken een praatje en spreken bewoners aan. En af en toe organiseren ze een buurtactiviteit zoals een opschoonactie of een buitenspeeldag. Tijdens hun rondes melden ze in een appgroep aan de corporatie wat ze opvalt: kapotte verlichting, vuilnis op straat, een dichtgegroeide brandgang.

Hun meldingen worden snel opgevolgd door de corporatie, handhaving en de gemeente. Belangrijk voor de vertrouwensbasis van de bewonerskrachten in hun buurt. Servatius werkt sinds 2013 met dit concept en merkt het positieve effect als bewoners op deze manier zelf hun steentje bijdragen aan de leefbaarheid in hun eigen buurt.

 

Bron: Aedes Magazine