Sociale huurwoning en de veranderingen in 2022

Sociale huurwoning en de veranderingen in 2022

Een nieuw jaar 2022

Wij, het bestuur van Huurdersbelang Haastrecht, Stolwijk, Vlist wenst alle huurders een voorspoedig jaar toe.

Huurdersbelang zal ook het komende jaar in goed en constructief overleg met Groen Wonen Vlist, net zoals in 2021 het geval was, zich inzetten om voor huurders het maximale te bereiken. Afgelopen jaar stond in het teken van de directiewisseling en veranderingen binnen de corporatie en natuurlijk ook de coronamaatregelen waar we allemaal mee te maken hebben.

Wij ervaren het als een groot gemis dat we de afgelopen twee jaar geen gezamenlijke bijeenkomsten, zoals de Huurdersborrels hebben kunnen organiseren. Het contact met onze leden en alle overige huurders verloopt daardoor vrij klinisch, meestal is het via de telefoon of de mail. Gelukkig, als we als bestuurders in Vlist, Haastrecht en Stolwijk rondlopen, spreken we ook nog regelmatig huurders. Huurders die dan suggesties hebben over onderhoud, leefbaarheid en allerlei andere zaken die met woongenot van doen hebben. Dit alles betekent niet dat het werk niet doorloopt. De projecten van de corporatie gaan soms met wat vertraging, onverminderd door net zoals onze overleggen hierover met de corporatie, met de gemeente, met de Woonbond en anderen.

Komende veranderingen voor huurders van sociale huurwoningen.
Met de komst van de nieuwe regering staan er ook nieuwe maatregelen op stapel voor huurders en woningzoekers. We moeten uiteraard nog afwachten hoe de uitwerking van hetgeen in het regeerakkoord staat uitvalt maar een paar dingen weten we al zeker. Voor de huurders zijn er plussen en minnen. Een plus is bijvoorbeeld de afschaffing van de Verhuurdersheffing in 2023. De afgelopen jaren zijn er door de woningcorporaties, dus door de huurders vele miljarden richting rijksoverheid overgemaakt om de rijksbegroting te spekken. In 2023 is dit afgelopen en kunnen de corporaties het geld weer besteden waarvoor ze zijn opgericht, namelijk kwalitatieve woningen beren en bouwen voor de doelgroep.

Huurtoeslag
Veranderingen zijn er ook te verwachten in de huurtoeslag. Vooral het werken met ‘normhuren’ roept vragen op. Dit zou kunnen betekenen dat er te weinig rekening wordt gehouden met wat een huurder echt kwijt is aan huren. Huurdersbelang heeft al jaren geleden aangegeven aan Groen Wonen Vlist dat wij meer inzicht willen hebben in de totale woonlasten van de huurder voor zijn/haar woning. Dit kan hier dus niet los gezien van worden. Dus als u gebruik maakt of wellicht in aanmerking voor Huurtoeslag komt blijf dan goed opletten. Uiteraard zullen wij dit ook goed in de gaten houden wat dit voor u gaat betekenen.

Huurverhogingen
Over dit onderwerp zijn er verschillende maatregelen aangekondigd. Er wordt gesproken over verhogen van huurprijzen voor middeninkomens in een sociale huurwoning tot de marktconforme huur. Dat betekent dat middeninkomens tegen torenhoge huurverhogingen aan kunnen lopen tot ver boven de sociale huurgrens. Huurdersbelang maar ook de Woonbond zijn daar heel ongerust over. Er wordt in het regeerakkoord wel gesproken over lagere huurprijzen voor sociale huurders met een laag inkomen, maar het is onduidelijk wat dit in de praktijk gaat betekenen. Ook is er sprake van een ‘huurstop’ in 2024.

Verduurzaming
De Woonbond heeft aangegeven tevreden te zijn over de ambities voor de hoognodige verduurzaming. Het verbod op -nieuwe- verhuur van slechte energie labels, de hoge isolatienormen en de fondsen voor de gebouwde omgeving zijn positief. Ook de verhoogde reductiedoelstellingen in combinatie met belastingverschuiving van elektra naar op gas, in combinatie met een stevig positief saldo voor de huishoudens krijgen de instemming van de Woonbond.

Huurstop 2024
Uit de budgettaire/financiële bijlage bij het regeerakkoord blijkt dat er voor 2024 een eenmalige huurstop staat gepland. De Woonbond heeft laten weten dat het opmerkelijk is dat die huurstop niet eerder wordt ingevoerd. Ook gezien de naar verwachting hoge inflatie in 2022 die degenen met de laagste inkomens het meest treft.

Wat kost huren in 2022?
Met welk inkomen heb je nog toegang tot een sociale huurwoning? En hoe hoog mag de huurverhoging zijn het komende jaar? De Woonbond zet belangrijke wijzigingen voor huurders en woningzoekers in 2022 op een rij.

In dit overzichtsartikel vind je de belangrijkste veranderingen in huurprijsbeleid en inkomensgrenzen.

Wat kost een sociale huurwoning?
Verhuis je in 2022 naar een sociale huurwoning? Dan kan de (kale) huur van die woning maximaal € 763,47 zijn. Dit is de nieuwe liberalisatiegrens. Deze grens wordt door de overheid bepaald en schuift ieder jaar een beetje op. Let op: de liberalisatiegrens geldt voor aanvangshuren. Wie al langer huurt betaalt soms meer voor een sociale huurwoning. Dat is niet nieuw in 2022, maar al jaren zo. Ook niet nieuw is dat zowel woningcorporaties als beleggers sociale huurwoningen kunnen verhuren. Met een aanvangshuur onder de liberalisatiegrens huur je niet in de vrije (geliberaliseerde) sector, maar in de sociale (door de overheid gereguleerde) sector.

Met welk inkomen kan ik sociaal gaan huren bij een woningcorporatie?
Vanaf 2022 gelden er twee inkomensgrenzen, die afhangen van het type huishouden. Er wordt onderscheid gemaakt tussen alleenwonenden en meerpersoonshuishoudens.

  • € 40.765 voor alleenwonenden
  • € 45.014 voor meerpersoonshuishoudens

Daarnaast hebben corporaties nog 7,5% ‘vrije toewijzingsruimte’. Dat wil zeggen dat ze 7,5% van de vrijkomende sociale huurwoningen aan hogere inkomens mogen toewijzen, maar daar zijn ze niet toe verplicht.
Voor commerciële verhuurders (particuliere huisbazen en vastgoedbeleggers) die sociale huurwoningen verhuren gelden deze regels niet.

Wat kost sociaal gaan huren als ik een laag inkomen heb?
Heb je een laag inkomen en ga je in 2022 bij een woningcorporatie huren? Dan betaal je maximaal € 33,25 (huishoudens van 1 of 2 personen) of € 678,66 (grotere huishoudens). Dat komt door het ‘passend toewijzen’ dat woningcorporaties al een paar jaar moeten doen. Minstens 95% van de woningen die corporaties verhuren aan huishoudens met een laag inkomens moet een betaalbare huur hebben.
Welke huurprijs als ‘betaalbaar’ geldt schuift ieder jaar een beetje op. In de praktijk ziet de overheid alles onder de aftoppingsgrens voor huurtoeslag als ‘betaalbare huur’.

Wat ziet de overheid als ‘laag inkomen’?
Voor ‘passend toewijzen’ van sociale huurwoningen van woningcorporaties gelden -al jaren- inkomensgrenzen. De bedragen die bij deze grenzen horen schuiven ieder jaar een beetje op. Voor 2022 zijn de bedragen:

  • Eenpersoonshuishouden, nog geen AOW  – €24.075
  • Meerpersoonshuishouden, nog geen AOW  –  €32.675
  • Eenpersoonshuishouden, AOW –  €23.975
  • Meerpersoonshuishouden, AOW –  €32.550

Wat wordt de huurverhoging per 1 juli?
Dat hangt van verschillende dingen af.  Voor sociale huurwoningen zijn de regels anders dan voor vrijesectorwoningen.  Huur je een sociale huurwoning én heb je een relatief hoog inkomen? Nieuw is dat de verhuurder dan een huurverhoging in euro’s mag vragen, in plaats van een huurverhoging dat een percentage is van de huidige huur. Huur je een sociale huurwoning met een lage huur, maar heb je géén hoog inkomen? Nieuw is dat de verhuurder de huur dan mag verhogen met maximaal €25 per maand. Heb je géén hoog inkomen en ook geen lage huur? Dan geldt de ‘reguliere’ huurverhoging voor sociale huurders.  Dat is wél een huurverhoging in percentages.

Sociale huurwoning (geen lage huur, geen hoog inkomen)
Het ministerie van Binnenlandse Zaken bepaalt het percentage waarmee de huur per 1 juli omhoog mag. Dat percentage is nu nog niet bekend. Zo gauw het bekend is zal Huurdersbelang Haastrecht, Stolwijk, Vlist dit publiceren.

Sociale huurwoning (relatief hoog inkomen)
In 2022 mogen verhuurders forse huurverhogingen vragen aan sociale huurders met een relatief hoog inkomen. Het kan gaan om een huurverhoging van maximaal €50 per maand. Of om een huurverhoging van maximaal €100 per maand. Die huurverhoging komt in de plaats van de ‘gewone’ huurverhoging in percentages. Om te bepalen welke huurverhoging voor jou geldt kijkt de verhuurder naar de samenstelling van je huishouden en je inkomen.

 Maximaal €50 per maand

  • Alleenwonenden met een inkomen tussen €47.077 en €55.500
  • Meerpersoonshuishoudens met een (gezamenlijk) inkomen tussen €54.196 en €74.000

Maximaal €100 per maand

  • Alleenwonenden met een inkomen hoger dan €55.500
  • Meerpersoonshuishoudens met een (gezamenlijk) inkomen hoger dan €74.000.

Dit zijn de inkomensgrenzen op het prijspeil van 2021. Per 1 januari 2022 worden deze inkomensgrenzen geïndexeerd. Ze zullen daarom iets hoger uitvallen.
Door de huurverhoging mag je huur nooit hoger worden dan de maximumhuur die volgens het puntenstelsel gevraagd mag worden voor jouw huurwoning.

Sociale huurwoning met lage huur 
Heb je een sociale huurwoning met een maandelijkse huur van €300 of minder? Dan mag je huur met maximaal €25 omhoog. Die huurverhoging komt in de plaats van de ‘gewone’ huurverhoging in percentages.

Vrije sector huurwoning
In de vrije sector geldt dat de huur bij de jaarlijkse huurverhoging maximaal 1% boven inflatie mag stijgen. De inflatie over 2021 was 2,3%. Daarmee ligt de maximale huurverhoging op 3,3%. Staat er een lager percentage in je huurcontract? Dan geldt dát percentage als het maximum voor jouw huurverhoging.

Ben ik een vrijesectorhuurder?
Veel mensen die een hoge huurprijs betalen gaan ervan uit dat ze in de ‘vrije sector’ huren, met een geliberaliseerde huurprijs. Toch is dat niet altijd zo.  Twijfel je of je vrijesectorhuurder bent? Met deze tool check je hoe het zit.

Heb ik recht op huurtoeslag?
Dat kan als je huurprijs niet te hoog is, je inkomen bescheiden is en je niet te veel vermogen hebt. Belangrijk: van wie je de woning huurt (woningcorporatie, belegger, particulier) maakt voor de huurtoeslag niet uit.

Als je voor het eerst huurtoeslag aanvraagt mag je huur niet hoger zijn dan de huurtoeslaggrens. In 2022 is dat € 763,47.
Sinds 2020 geldt er geen harde inkomensgrens meer voor de huurtoeslag. Dus ook met een wat hoger inkomen kun je er recht op hebben.

Of dat zo is hangt van je huurprijs af.  Of je inkomen en huur recht geven op huurtoeslag kun je controleren bij de Belastingdienst.
Voor de huurtoeslag geldt een harde vermogensgrens. Je mag niet te veel vermogen (zoals spaargeld en geld op je betaalrekening) hebben. In 2022 mag je maximaal € € 31.747 per persoon aan vermogen hebben. Heb je op 1 januari meer? Dan heb je het hele jaar 2022 géén recht op huurtoeslag.

Wil je weten of je huurtoeslag kunt krijgen in 2022? Gebruik de rekenhulp van de Belastingdienst (externe link)om een proefberekening te maken.

Huurtoeslag is een complexe regeling. Lees voor meer uitleg het webdossier van de Woonbond over huurtoeslag.

Tijdelijk huurkorting krijgen?
Misschien. Het gaat dan om huurkorting die minimaal één maand tot maximaal drie jaar kan duren. De regeling is op 1 april 2021 van kracht geworden. Op de website van de Woonbond lees je er meer over.

Ter info:
Voorgaande teksten/publicatie is voor het grootste gedeelte overgenomen van de website van de Woonbond.