Betaalbaar bouwen steeds ingewikkelder

Betaalbaar bouwen steeds ingewikkelder

Strakke regionale woondeals en voldoende geld uit de Woningbouwimpuls zijn een goede randvoorwaarde voor minister Hugo de Jonge om betaalbaar te bouwen, meent hoogleraar housing systems Peter Boelhouwer. Toch twijfelt hij of deze aanpak volstaat. ‘De vraag is altijd of de eisen die je stelt realistisch zijn. Ik ben daar niet heel positief over.’

Stevige sturing
Voorlopig groeit het tekort aan woningen door, waarschuwde minister Hugo de Jonge (CDA) voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening vorig week nog. De nieuwbouw kan de groei van het aantal huishoudens namelijk niet bijbenen. De piek ligt in 2024, met een tekort van 317.000 woningen. Tot en met 2030 zijn er 900.000 nieuwe woningen nodig. Met de Woningbouwimpuls (1,2 miljard euro deze kabinetsperiode) en ‘stevige sturing’ via regiodeals hoopt de minister dit te bereiken en er tegelijkertijd voor te zorgen dat daarvan twee derde betaalbaar is: sociale huur, middenhuur en betaalbare koop.

Nep-sociale huur
Gemeenten alleen geld geven als ze minstens 65 procent betaalbaar bouwen, dat vindt Boelhouwer een goede aanpak. Maar hij geeft er meteen een disclaimer bij: de vraag is of het geld dat de minister heeft uitgetrokken volstaat om dit effect teweeg te brengen. Het is, legt Boelhouwer uit, steeds moeilijker om exploitaties voor gebiedsontwikkelingen sluitend te krijgen. ‘Sociale huur wordt steeds meer door beleggers gebouwd. Dat noemen we nep-sociale huur. Dat doen beleggers tegen een slechtere prijskwaliteitsverhouding, maar ze kunnen dan meer voor de grond bieden, waardoor je exploitaties toch rond kunt krijgen. Ik hoor steeds meer dat dat gebeurt.’

Businessmodel
Beleggers bouwen in dat geval, vervolgt de hoogleraar, sociale huur tegen de liberalisatiegrens aan. Na vijftien jaar mogen ze de woningen op de vrije markt, zonder prijsregulering, verhuren. ‘Dat is hun businessmodel. Ze kunnen dat die eerste periode zo exploiteren en dan kunnen ze later het geld verdienen.’

Extra eisen
Maar zelfs met dit ingebouwde toekomstige lek van betaalbare woningen naar de vrije markt is het lastig 65 procent betaalbaar te bouwen. Minister De Jonge had dit percentage al eerder aangekondigd, maar zag er toen vanaf, vertelt de Delftse hoogleraar, omdat plannen dreigden spaak te lopen. ‘Maar nu met die woningbouwimpuls kan hij die extra eisen stellen, ook voor bestaande plannen die ingediend worden.’

Bron: Binnenlands Bestuur