Onderstaand de circulaire van het Ministerie Binnenlandse zaken, door dubbel te klikken op de link kunt u de circulaire openen, daarna nogmaals dubbelklikken zodat het document leesbaar is.
Circulaire Parameters en huurtoeslag 2021
Het Bestuur HB HSV
Het bestuur van huurdersbelang houdt een Kerstreces van:
donderdag 17 december 2020
tot
maandag 11 januari 2021
Vanaf dinsdag 12 januari staan wij weer voor u klaar.
Het Bestuur
Voor de opvolging van Jacques Reniers is Groen Wonen Vlist in samenwerking met Public Spirit op zoek naar een directeur-bestuurder met hart voor de volkshuisvesting.
Ze zijn flexibel en worden steeds meer ingezet om te voldoen aan een lokale en/of tijdelijke volkshuisvestelijke behoefte: tiny houses. Het verhuren van tiny houses als (sociale) woonruimte, al of niet tijdelijk, roept wel een aantal belangrijke vragen op. Daarbij komen veel verschillende juridische onderwerpen samen.
In de wens om een (tijdelijk) verhuurproject te laten slagen wordt de meest fundamentele vraag weleens uit het oog verloren: zijn de betreffende tiny houses roerend of onroerend? Met die fundamentele vraag hangen namelijk huurrechtelijke, volkshuisvestelijke, fiscaalrechtelijke, bouwrechtelijke en omgevingsrechtelijke vragen samen. Bij de realisatie van dit soort (tijdelijke) projecten wordt ook vaak de flexibiliteit van de woonvorm benadrukt en dan komt die belangrijke vraag of tiny houses onroerend zijn eens te meer bovendrijven.
Roerend of onroerend
Hoe wordt bepaald of een object roerend of onroerend is? De wet geeft het antwoord in artikel 3:3 lid 1 BW: onroerend zijn gebouwen en werken die duurzaam met de grond zijn verenigd. Maar wanneer is een gebouw duurzaam met de grond verenigd? Richtinggevend is het arrest van de Hoge Raad van 31 oktober 1997 (NJ 1998, 97). In die procedure ging het om de vraag of een portacabin duurzaam met de grond verenigd was. Het aspect dat getoetst moet worden is, kort samengevat, of het gebouw naar aard en inrichting bestemd is om duurzaam ter plaatse te blijven. Om dat te kunnen beoordelen gaat het om de bedoeling van de bouwer voor zover deze naar buiten kenbaar is. Bij deze toetsnorm valt dus op dat niet van belang is dat technisch de mogelijkheid bestaat om het bouwsel te verplaatsen. Bij de beoordeling kunnen verkeersopvattingen een rol spelen indien onzekerheid bestaat over de vraag of een object onroerend is, maar die verkeersopvattingen zijn geen zelfstandige maatstaf.
Uiteindelijk was de betreffende portacabin een onroerende zaak, onder meer omdat die:
Het spreekt voor zich dat precies deze vragen zich ook voordoen bij de ontwikkeling en realisatie van tiny houses. Het antwoord op de vraag of een tiny house roerend of onroerend is, is van belang voor veel andere vraagstukken op meerdere rechtsgebieden; enkele daarvan passeren de revue.
Huurtoeslag en betaalbaarheid
Woningcorporaties hebben als primaire doelstelling het bieden van betaalbare woningen voor mensen die door hun inkomen moeilijkheden ondervinden bij het vinden van passende huisvesting (art. 46 lid 1 sub a Woningwet). Mede daarom is voor woningcorporaties van belang of de huurder in aanmerking kan komen voor huurtoeslag. Het recht op huurtoeslag bestaat alleen indien sprake is van een gebouwde onroerende zaak (art. 1 sub k Wht). In dit verband is dus het belang van de vraag “roerend of onroerend” gegeven.
Invloed van publiekrechtelijke bestemming op ‘duurzaamheid’
Tiny houses worden in de praktijk gerealiseerd voor huisvesting op een bepaalde plaats die tijdelijk van aard is. Dat kan samenhangen met de publiekrechtelijke bestemming van de grond en eventuele beperkingen aan omgevingsvergunningen. Daarmee kan samenhangen de vraag of de gerealiseerde huisvesting wel bedoeld is om duurzaam ter plaatse te blijven, een en ander afhankelijk van de precieze omstandigheden. Uit het Portacabin-arrest volgt dat de vraag of het object gebouwd is om duurzaam ter plaatse te blijven van belang is om te bepalen dat object onroerend is.
Tijdelijke verhuur: de (on)mogelijkheden; verhuiskostenvergoeding
In de meeste situaties is tijdelijk verhuren niet de norm en ook niet mogelijk voor woningcorporaties. Dat kan uitdagingen opleveren als het woonproject wel tijdelijk van aard is: hoe neemt de verhuurder afscheid van haar huurders, als het einde van het project nadert? De verhuurder zal dan de huur officieel moeten opzeggen. Aangenomen dat daar een wettelijke grondslag voor bestaat (dringend eigen gebruik of verwezenlijking van een bestemmingsplan) brengt dat waarschijnlijk wel een verplichting met zich tot betaling van de verhuiskostenvergoeding van ruim € 6.000,-.
Enkel onder bepaalde voorwaarden mag een woningcorporatie zelfstandige woningen – dus: onroerende woningen – tijdelijk verhuren. Dit volgt uit artikel 48 Woningwet en artikel 22a RTIV: het moet dan gaan om bepaalde mensen uit een doelgroep (bijvoorbeeld studenten/werknemers die tijdelijke elders verblijven, mensen uit detentie of maatschappelijke opvang, tweede- en laatstekanscontracten). Een tiny house kan niet tijdelijk worden verhuurd als woonruimte als het niet onroerend is. In theorie is het dan wel mogelijk dat het object als roerende zaak wordt verhuurd, maar dan kan de huurder als gezegd weer niet in aanmerking komen voor huurtoeslag.
Bepaling huurprijs en woningwaardering
Een tiny house krijgt een bepaalde huurprijs. Maar hoe wordt die gewaardeerd? Ook hier is van belang of sprake is van een (on)zelfstandige – dus: onroerende – woning. Zou dat niet het geval zijn, dan geldt er namelijk ook geen woningwaarderingsstelsel (art. 10 lid 1 Uhw io. art. 5 lid 1 Bhw).
Overigens is er voor (roerende) woonwagens ook een waarderingsstelsel, maar al aangenomen dat een (roerend) tiny house juridisch als woonwagen kwalificeert, zal het verouderde en simplistische waarderingsstelsel voor woonwagens in de praktijk onvoldoende recht doen aan de woningkwaliteit.
Verhuurderheffing – of vrijstelling daarvan?
Op grond van de Wet maatregelen woningmarkt 2014 wordt in principe verhuurderheffing geheven van degene die het genot heeft krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van meer dan vijftig ‘huurwoningen’. Een huurwoning is in de Wet maatregelen woningmarkt 2014 II gedefinieerd als onroerend (art. 1.2 sub e). Als een tiny house onroerend is, telt deze in principe mee voor de verhuurderheffing – maar (onder voorwaarden) niet als een omgevingsvergunning voor maximaal 15 jaar is verleend voor een tijdelijk bouwwerk. Bij tijdelijke woonprojecten scheelt het natuurlijk in de lasten als op deze ‘vrijstelling’ met succes een beroep kan worden gedaan. Echter, daar ontstaat dan wel een spanningsveld tussen een tijdelijk bouwwerk (ten behoeve van die vrijstelling) en de bedoeling van de bouwer die het object naar aard en inrichting bestemd heeft om duurzaam ter plaatse te blijven.
BTW: andere toetsnorm (on)roerend
Voor de BTW wordt op basis van een andere norm bepaald of een object roerend of onroerend is (wat onder meer van belang is voor de vraag of de verhuur met BTW belast is). Voor de BTW draait het om de vraag of het betreffende object niet gemakkelijk te demonteren of te verplaatsen is. Met dat criterium wordt bedoeld dat het object met behoud van de oorspronkelijke functie alleen met een aanzienlijke inzet van materiaal en/of menskracht is te demonteren of te verplaatsen. Ook hier doet zich een spanningsveld voor bij de vraag of de verhuur van tiny houses een met BTW belaste prestatie is, zeker wanneer gekozen wordt voor woningen die flexibel inzetbaar en dus gemakkelijk verplaatsbaar zijn.
Afsluiting: big problems voorkomen
Uit het voorgaande blijkt dat de realisatie en verhuring van tiny houses als (tijdelijke) sociale woonruimte een aantal fundamentele vragen oproept. Een multidisciplinair advies over huurrechtelijke, volkshuisvestelijke, fiscaalrechtelijke, bouwrechtelijke en omgevingsrechtelijke factoren kan daarbij nodig zijn. VBTM Advocaten heeft als specialisme om toegelaten instellingen en institutionele verhuurders te adviseren. Wij voorzien u graag desgewenst van nader advies bij de realisatie en verhuring van tiny houses of andere flexibele woonvormen.
Tijdig advies kan nuttig zijn om big problems te voorkomen.
Bron: Pepijn Eymaal
Pas op voor nep-bericht Woningnet
Er gaan e-mails rond waarin door een onbekende partij ten onrechte de naam WoningNet wordt gebruikt. In het bericht staat dat u verleningskosten van uw inschrijving bij WoningNet moet betalen. Volgens het bericht kunt u de betaling doen door op de link in de tekst te klikken. Wij adviseren u dringend om niet op de link te klikken en de zender te blokkeren.
U kunt de mail herkennen aan het feit dat de mail begint zonder de juiste aanhef, de WoningNet regio wordt niet genoemd, deze spelfouten heeft in de tekst en een verkeerd factuurnummer.
Naast e-mails worden er ook sms-berichten gestuurd met daarin hetzelfde verzoek (verleningskosten betalen). Let op: WoningNet stuurt nooit sms-berichten!
Meer informatie kunt u vinden op: https://www.woningnetregiomiddenholland.nl/Nieuws/Phishing%20berichten
Huurdersbelang Haastrecht Stolwijk Vlist
Ook belangrijk nieuws voor de (gezondheid) van bewoners van de huurwoningen van Groen Wonen Vlist. Onderhoud en instandhouding van de huurwoningen, hoogte waterpeil, oxidatie van het veen, verzakkingen, broeikasgassen, landbouw, natuur, alles heeft met elkaar te maken.
Het ministerie LNV stelt in het kader van het Klimaatakkoord 100 miljoen euro beschikbaar om de problematiek in veenweidegebieden aan te pakken.
De regeling vanuit het ministerie om diverse veenweideprogramma’s een impuls te geven, staat nu open voor de provincies die gezamenlijk zelf ook 105 miljoen euro bijdragen. Hiermee worden de meest urgente gebieden qua bodemdaling aangepakt om klimaatwinst te boeken in combinatie met een toekomstbestendige landbouw en meer biodiversiteit. Het Rijk en de provincies trekken hierin op met landbouw- en natuurorganisaties, de waterschappen en gemeenten.
De kunstmatig lage waterstand in veenweidegebieden zorgt voor oxidatie van het veen en dat leidt tot extra uitstoot van broeikasgassen en tot bodemdaling. Het waterpeil verhogen in veenweidegebied heeft grote gevolgen voor agrariërs, hogere waterpeilen vragen om een andere bedrijfsvoering. Op te natte gronden zakken koeien en machines weg en is de grasopbrengst minder.
Verschillende regio’s in veenweideprovincies Friesland, Groningen, Noord- en Zuid-Holland, Overijssel en Utrecht vragen elk om eigen maatregelen. Onderzoek is nodig om te kunnen bepalen welke oplossing in welk gebied het beste is. In de veenweidegebieden komen verschillende maatschappelijke opgaves samen op het gebied van landbouw, klimaat, natuur- en biodiversiteit en de gevolgen van bodemdaling op bijvoorbeeld woningen.
Oplossingsrichtingen om boeren in veenweidegebied een duurzame toekomst te geven, liggen in de ontwikkeling van bijvoorbeeld nieuwe water infiltratie technieken, natuurinclusieve kringlooplandbouw met extensivering en mogelijk de ontwikkeling van natte teelten.
Bron: vngnieuws.nl
Laat de politiek in de Krimpenerwaard de huurders in Haastrecht in de kou staan?
Enige weken geleden is er schot gekomen in de (al tientallen jaren slepende) plannen omtrent de herontwikkeling van een gedeelte van het (bedrijven) terrein Galgoord en Kleine Betuwe in Haastrecht. Dat is heel goed nieuws omdat dit een enorme positieve impuls geeft aan de leefbaarheid van Haastrecht. Huurdersbelang is blij met dit ambitieuze maar ook gecompliceerde plan.
Recent is door het college van b. en w. van de gemeente Krimpenerwaard en projectontwikkelaar Adriaan van Erk de raadscommissie geïnformeerd. Daaraan voorafgaande zijn enkele geselecteerde belanghebbenden (o.a. ondernemers en omwonenden) in een informatiebijeenkomst op de hoogte gesteld van de inhoud van het herontwikkelingsplan.
Groen Wonen Vlist en Huurdersbelang waren voor deze bijeenkomsten NIET geselecteerd en ook niet uitgenodigd. Merkwaardig, mede in het licht van de al vele jaren geleden herhaaldelijk uitgesproken wens om ook sociale huurwoningen in de herontwikkeling op te nemen.
Die woningen zien wij echter, tot nu toe, niet terug in het plan en ook niet in de uitlatingen (zie AD 17-10-2020) over dit plan door de verantwoordelijk wethouder. Dit is natuurlijk, om het netjes te zeggen, heel teleurstellend voor alle (toekomstige) huurders in Haastrecht.
Groen Wonen Vlist heeft in genoemd AD-artikel gepleit voor ‘zeker twintig sociale huurwoningen op het terrein’. Huurdersbelang gaat voor minimaal 30 à 35% van de beoogde 180 woningen. Een percentage dat veel gemeenten toepassen bij dit soort plannen. En zò hoort het ook.
Omdat zowel Huurdersbelang alsmede woningcorporatie Groen Wonen Vlist buitengewoon ongerust zijn over het ontbreken van sociale huurwoningen geeft Huurdersbelang nu al aan dat wij zullen blijven strijden (als dit noodzakelijk is tot in hoogste instantie) om door Groen Wonen Vlist betaalbare en duurzame sociale huurwoningen in dit gebied te laten bouwen.
Waarom? Nou dat is heel simpel.
Niet iedere Haastrechtse woningzoekende kan namelijk een koopwoning in dit gebied betalen. Gelet op de gemiddelde leeftijd van de bewoners van huurwoningen in Haastrecht is dit ook voor doorstromers van huur naar koop heel vaak niet haalbaar. Dit argument kan dus naar de prullenmand.
Om het geheugen van diegenen die straks een beslissing over het plan moeten nemen nog even op te frissen:
In het besluit van de gemeenteraad van 30 januari 2018 staat:
‘Bij de uitwerking van het woningbouwprogramma te betrekken de behoefte aan woningen voor gezinnen en starters’ Uiteraard betreft dit zowel kopers en huurders. Nergens staat in het raadsbesluit opgenomen dat dit een EXCLUSIEVE wijk moet worden met alleen koopwoningen.
Dit zou ook niet passen in een inclusieve samenleving waar anno 2020 in ons stedeke Haastrecht voor iedereen een plek is en waarvoor velen zich inspannen, juist in deze moeilijke tijd.
Huurdersbelang is benieuwd of de politieke partijen in de Krimpenerwaardse gemeenteraad zich op 1 en 15 december 2020 sterk gaan maken voor de Haastrechtse huurders of dat de raad de huurders/ woningzoekenden die zijn aangewezen op een sociale huurwoning in de kou laat staan en akkoord gaat met het exclusief realiseren van alleen (dure) koopwoningen op Galgoord/Kleine Betuwe.
Het Bestuur van Huurdersbelang Haastrecht, Stolwijk, Vlist.
Vanaf maandag 19 oktober is het archeologisch vervolgonderzoek voor ontwikkellocatie Hoflaan in Stolwijk van start gegaan. Het onderzoek bestaat uit een proefsleufonderzoek en de start van een kleine opgraving. Bij het sleuvenonderzoek wordt gekeken in hoeverre er nog archeologische resten uit de Middeleeuwen aanwezig zijn. De opgraving vindt plaats ter hoogte van de resten van een 19e eeuwse boerderij die tijdens het onderzoek in maart zijn gevonden.
Binnen de Krimpenerwaard zijn onder de grond nog volop funderingsresten aanwezig van 19e eeuwse boerderijen. Uit verschillende archeologische onderzoeken blijkt dat deze funderingsresten veelal geheel vergraven zijn. De aangetroffen resten van de boerderij langs de Bovenkerkseweg zijn in dit opzicht vrij bijzonder te noemen: op slechts 10 cm onder het maaiveld zijn delen van de buitenmuur, het interieur en de vloer aanwezig en relatief goed bewaard gebleven. De verwachting is dat een groot deel van de funderingsresten bewaard zijn gebleven. En: het is niet uitgesloten dat onder deze 19e eeuwse boerderij nog oudere sporen aanwezig zijn. Het was vroeger heel gewoon dat een nieuwe boerderij op de resten van de oude boerderij werd gebouwd. We hopen dan ook dat dit onderzoek nieuwe informatie oplevert over de vroege geschiedenis van Stolwijk.
Het eerste deel van het archeologisch onderzoek zal naar verwachting ruim een week duren. Het tweede deel van de opgraving wordt naar verwachting begin 2021 uitgevoerd, na de sloop van de gemeentewerf. Het onderzoek wordt uitgevoerd vanwege de beoogde nieuwbouw van woningen en een brandweerkazerne aan de Bovenkerkseweg en de Hoflaan.
Wilt u meer weten over het onderzoek? Dan kunt u contact opnemen via .
P.S. de pentekening is gemaakt door Henk Meerwijk
Bron: Gemeente Krimpenerwaard
Van Wijnen gaat in Heerenveen een nieuwe fabriek bouwen. In deze fabriek worden circulaire en duurzame woningen geproduceerd. De provincie Friesland en de gemeente Heerenveen zijn blij met deze investering van Van Wijnen in het noorden van Nederland. Samen onderstrepen zij het belang van duurzame en betaalbare woningen voor iedereen.Werkgelegenheid
De fabriek, die minimaal 200 nieuwe arbeidsplaatsen oplevert, is goed voor de werkgelegenheid en het imago van de
Friese regio. Het functieaanbod wordt erg breed en loopt uiteen van logistiek, productiemedewerkers, teamleiders, projectleiders en assemblagemedewerkers tot ondersteunende staffuncties, waaronder research & development en productontwikkeling. “Dat Van Wijnen kiest voor een nieuwe fabriek in Heerenveen is geweldig nieuws. Zeker voor Heerenveen, maar ook voor de regio breed. Daarbij denk ik vooral aan werkgelegenheid en de korte lijnen die er van oudsher al liggen met dit bedrijf,” zegt Tjeerd van der Zwan, burgemeester van Heerenveen. “Wij zijn verheugd dat Van Wijnen voor Friesland blijft kiezen. Het bedrijf heeft zijn wortels in Gorredijk waar ook het concept ‘Fijn Wonen’ is ontwikkeld. Dat kan nu verder worden uitgerold. Het is goed te weten dat op deze wijze werkgelegenheid hier behouden blijft en innovatie vanuit gemeente Opsterland gestalte krijgt,” aldus Ellen van Selm, burgemeester van Opsterland.
Circulair bouwen
Sander de Rouwe, gedeputeerde Provincie Friesland: “Van Wijnen is een icoon als het gaat om circulair bouwen. In de nieuwe fabriek in Heerenveen worden innovatie en circulariteit gecombineerd. Van Wijnen past bij onze provincie. We zijn dus heel blij dat ze Friesland hebben gekozen als locatie voor hun nieuwe fabriek.” Omdat de woningen remontabel zijn, zijn ze in hoge mate circulair. De woningen hebben een lange levensduur en worden samengesteld uit onderhoudsvriendelijke en modulaire componenten. Deze componenten kunnen keer op keer gebruikt worden en eindigen dus niet als afval. Op De Loskade, de circulaire woonwijk van de toekomst, staan prototypes van de producten die straks uit de fabriek komen. Circulaire woningen uit een circulaire fabriek.
Investeren in de maakindustrie
Van Wijnen maakt zich hard voor de betaalbaarheid van woningen. Digitalisering en gerobotiseerde industrie maken dat woningen goedkoper en sneller geproduceerd kunnen worden, zonder in te leveren op uitstraling en wooncomfort. Het proces richt zich vooral op de bouw voor de krapte die er is in de sector van sociale huurwoningen en bereikbare koopwoningen voor starters. Hutten: “De woningen volgens ons Fijn Wonen concept bieden hoge kwaliteit en wooncomfort voor een lagere prijs. Daarnaast hebben ze beduidend minder impact op het milieu. De negatieve impact van de bouwsector op onze aarde is namelijk gigantisch. Ook daarom moeten we anders gaan bouwen. Goedkoper, sneller, en met aanzienlijk minder grondstoffen. Vandaar dat we opnieuw in de maakindustrie investeren. We zijn blij dat we met onze nieuwe fabriek, die we bouwen met een zo laag mogelijke ecologische voetafdruk, in het noorden van het land kunnen neerstrijken. Zo halen we de leefdrukte van de Randstad, waarbij we anticiperen op de groeiende behoefte aan woningen in het noorden van Nederland en de toekomstige realisatie van de Lelylijn.”
Noorden van het land
Van Wijnen is met meerdere gemeenten in het noorden van het land in gesprek over deze nieuwe manier van bouwen en hoe daar gezamenlijk met de provincie Friesland invulling aan kan worden gegeven. Daarbij is het tekort aan betaalbare woningen in het noorden van het land het uitgangspunt.
Bron: www.vanwijnen.nl/
Het kabinet wil de overdrachtsbelasting voor woningbeleggers verhogen van 2 naar 8 procent en dat gaat woningcorporaties en pensioenfondsen miljarden euro’s kosten. Ook bewoners die een pand in zelfbeheer willen overnemen, hebben hieronder te lijden.
Geen overdrachtsbelasting voor jongeren
Mensen tussen de 18 en 35 jaar die een huis kopen, hoeven vanaf volgend jaar geen overdrachtsbelasting meer te betalen, zo kondigde het kabinet aan op Prinsjesdag. 35+ers blijven net als nu een overdrachtsbelasting betalen van 2 procent van de koopprijs van het huis.
Belastingverhoging voor beleggers
Beleggers die een huis kopen voor de verhuur en waarin ze niet zelf gaan wonen, gaan juist meer belasting betalen: van 2 naar 8 procent. De zogeheten ‘kosten koper’ worden bij een transactie daardoor hoger.
Miljardenverlies voor corporaties en pensioenfondsen
Het zou ‘buy-to-let’ (kopen-om-te-verhuren) beleggers wellicht ontmoedigen en huisjesmelkerij zwaarder belasten. Maar de verhoging van de overdrachtsbelasting gaat ook miljarden euro’s kosten aan de pensioenfondsen en woningcorporaties. Dat bleek uit berekeningen van vastgoedadviseur Capital Value.
Uitstel verduurzaming en bouw
Als het kabinet het tarief van de overdrachtsbelasting verhoogt, neemt de balanswaarde van bestaande woningportefeuilles af. Hierdoor kunnen woningcorporaties minder geld lenen, wat volgens Capital Value kan leiden tot vertraging of uitstel van verduurzaming van sociale huurwoningen of nieuwbouw.
Maatregel belemmert volkshuisvestelijke inspanningen corporaties
‘Bovendien kopen woningcorporaties jaarlijks duizenden woningen aan om die vervolgens betaalbaar te verhuren aan mensen met lage inkomens en middeninkomens. Daardoor hebben zij meer kans op een fijn huis. Deze belastingmaatregel belemmert dit. En het belemmert ook de verkoop van sociale huurwoningen tussen corporaties onderling, met oog op hun werkgebied’, aldus corporatievereniging Aedes op zijn website. Aedes wil dat woningcorporaties op z’n minst gecompenseerd worden voor deze belastingmaatregel.
Zelfbeheerinitiatieven en wooncoöperaties krijgen last
Ook wooncoöperaties, initiatieven van bewoners die een pand in zelfbeheer willen overnemen, zullen onder de belastingverhoging lijden. Bijvoorbeeld omdat het nóg lastiger zal worden voor deze initiatieven om hun financiering rond te krijgen.
Woonbond tegen kabinetsplan
De Woonbond is tegen dit kabinetsplan. Volgens de bond is het onverantwoord om woningcorporaties en wooncoöperaties op deze manier verder te benadelen.
Bron: Woonbond
